무자격 무등록 중개행위자에게 중개수수료를 지급할 필요 없다

2010년 12월 23일 대법원은 "공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정은 효력이 없다"고 판시하였다. 이로써 그동안 암암리에 불법으로 행하여지던 대여 또는 무자격자들의 중개행위에 따른 중개수수료 요구행위가 줄어들 전망이다.

우리나라 부동산중개의 현상은 부동산을 거래하고자 하는 사람이 여러 부동산에 부동산의 거래를 의뢰하고, 그중 가장 먼저 거래를 성사시키는 부동산중개업자에게 중개수수료를 지급하고 있다. 더나아가 동네 사람들에게 부동산거래를 의뢰하고, 동네 사람이 부동산 거래를 성사시킨 후 중개수수료를 요구하는 일이 다반사이다. 그러므로 부동산 중개를 의뢰하는 사람이나, 부동산중개를 의뢰 받은 사람이나 부동산거래계약체결에 대한 확신이 없기 때문에 중개수수료에 관하여 미리 약정하지 않는 경우가 많고, 좋은 물건에 대하여는 거래를 빨리 성사시키기 위하여 무리한 거래를 유도하고, 좋지 않은 물건에 관하여는 방치하는 경향이 있다. 이러한 상황은 결국 부동산거래계약이 완성된 후에 중개수수료에 관한 분쟁으로 이어지고, 무허가 부동산중개업자의 양산을 부추기는 결과를 가져왔다.

부동산 중개업에 종사하는 사람들은 다양하다. 공인중개사 자격증을 취득한 공인중개사, 공인중개사제도가 시행되기 이전부터 중개업에 종사하던 중개인, 중개사무소에 근무하는 중개보조원, 아무런 자격도 없이 중개업에 종사하는 사람 등이다. 이들 중 부동산거래계약서를 작성하고, 중개수수료를 수수할 수 있는 사람은 공인중개사나 중개인으로서 중개사무소개설등록을 하고 중개업에 종사하는 사람이다. 설사 공인중개사라 하더라도 중개사무소개설등록을 하지 않은 사람이나 중개사무소에 소속된 중개보조원이라도 부동산거래계약서를 작성하거나 중개수수료를 수수할 수 없다.

따라서 부동산 거래를 하고자 하는 사람은 거래를 의뢰하는 중개사무소 벽면에 걸려있는 중개사무소개설등록증의 사진과 인적사항을 확인하여 정당한 중개업자로 하여금 부동산거래계약서를 작성하도록 하여야 하고, 그 사람에게 중개수수료를 지급하여야 한다. 정당한 중개업자가 아니라면 중개수수료를 지급할 의무가 없다. 설사 사전에 중개수수료를 지급하겠다고 약정하였더라도 수수료를 지급할 의무가 없다는 것이 금번의 판례이다.

위 판결은 정상적으로 공인중개사 자격증을 취득하고, 중개사무소개설등록을 필한 다음 부동산중개업에 종사하는 사람만이 중개수수료를 수수할 수 있음을 확인한 판결이다. 위 판결의 결과 무자격자나, 중개사무소 소속 보조원은 중개수수료 청구권이 인정되지 않아 무자격자나 중개사무소 보조원의 부동산중개수수료 요구가 원천봉쇄 될 전망이다. 또한 무자격자와 거래한 부동산 거래의뢰인도 중개수수료 지급을 거절할 수 있는 근거가 마련되었다.

부동산거래의 중개수수료분쟁을 방지하기 위해서는 우선 부동산거래 당사자가 상대방이 정당한 자격을 가지고 있는지 확인할 필요가 있다. 확인만이 부동산거래사고와 거래당사자의 손해를 방지할 수 있는 지름길이다. 그리고 국가는 전속중개계약을 활성화하는 방안 등을 마련하여 부동산 거래를 투명하고, 명확하게 하여 분쟁을 사전에 방지하는 노력이 필요하다.