Q:제1순위로 근저당권이 설정돼 있고 제2순위로 전세기간이 남아있는 전세권이 설정되어 있는 부동산을 강제경매절차에서 낙찰받았다. 이 경우 제가 전세권의 부담을 안게 되는지요?
A:민법 제303조는 ‘전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며 그 부동산 전부에 대하여 후순위권이자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다’라고 규정한 바 전세권은 용익물권이면서 동시에 담보물권입니다. 그러므로 전세권자는 전세권의 목적인 부동산이 경매될 경우 전세권이 소멸될 것을 전제로 인정되는 것입니다. 그런데 후순위 전세권자는 전세권의 존속기간이 남아 있더라도 근저당권보다 후순위인 전세권이 소멸되는지 문제됩니다. 민사집행법 제91조 제2항은 ‘매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다’라고 규정하고 모든 저당권은 경매절차에서 부동산이 매각되면 소멸하게 되고 그 매각대금에서 순위에 따라 우선변제를 받게 되면 담보물권의 목적은 달성되는 것입니다. 만약 근저당권보다 후순위인 전세권이 부동산 경매절차서 매각되어 선순위 저당권이 소멸된 경우에도 소멸되지 않는다면 매수인은 전세권의 부담을 지게 되고 이것은 선순위 저당권의 담보가치를 해하는 결과가 됩니다. 민사집행법 제91조 제3항은 ‘지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다’라고 규정하고 있다. 따라서 전세권보다 선순위의 근저당권이 있었기 때문에 아무런 부담이 없는 소유권을 취득할 수 있을 것입니다. <대한법률구조공단 홍성출장소 변호사 주성현>

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