답) 상가임차인의 대항력이란, 임차인이 상가건물에 입점을 하고 사업자등록을 신청한 날 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항할 수 있고 매매, 증여 등으로 임차건물의 소유자가 변경되는 경우에도 임차권은 새로운 소유자에게 승계되는 것이므로 임대차계약의 존속기간 동안은 임차건물에서 영업을 할 수 있는 권리를 말합니다.
이에 관하여 상가건물임대차보호법 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”라고 규정하고 있습니다.
그러므로 상가임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 임대인을 비롯한 그 이후의 제3자에 대하여 임대차기간동안 그 건물에서 영업을 계속할 수 있는 대항력을 취득하게 됩니다.
한편, 상가임대차보호법의 적용을 받는 보증금의 한도는 군지역의 경우에는 1억 5,000만원이므로 사안의 경우 월세를 보증금으로 환가하여 계산하면 1억 3,000만원(5,000만원 + 80만원 * 100)이므로 귀하의 경우는 상가임대차보호법의 적용을 받는 임차인이라고 할 것입니다.
따라서 위 상가건물이 경락되어 제3자가 소유권을 취득하는 경우 질문자는 임차보증금의 전액을 반환받을 때까지 그 임차건물을 점유할 수 있으나, 만일 임차인이 건물인도와 사업자등록을 하기 전에 당해 건물에 저당권이나 가등기, 가처분등기가 이미 설정되어 있었고 그 후 건물이 경매로 소유자가 변경된 경우 그에 대하여는 저당권자 등이 우선하므로 임차보증금을 받지 못하고 퇴거당할 수 있습니다.
그러나 상가건물임대차보호법은 소액임차인의 경우에는 선순위의 담보권에 우선하여 일정액을 우선변제 받을 수 있는 권리를 부여하고 있는데 그 범위는 임차보증금이 서울시의 경우 4,500만원, 수도권 중 과밀억제권역은 3,900만원, 광역시(인천은 제외)는 3,000만원, 그 밖의 지역은 2,500만원 이하의 경우입니다.
우선변제 금액의 한도는 서울시는 1,350만원, 수도권 중 과밀억제권역은 1,170만원, 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다)는 900만원, 그 밖의 지역은 750만원 까지 최우선변제를 받을 수 있습니다.
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