1세대 1주택은 무·조·건 비과세?
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1세대 1주택은 무·조·건 비과세?
  • 최미진<세무법인석성 세무사>
  • 승인 2016.06.23 11:00
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알기쉬운 세테크<2>

1세대 1주택 요건을 충족했을 경우 주택 양도시 주택건물과 그 부수토지는 비과세된다. 하지만 이 경우에도 부수토지의 문제로 과세될 수도 있다. 주택의 부수토지라 함은 주택이라는 건물이 정착하고 있는 면적뿐만 아니라, 주거 생활을 하는 데 필요한 공간들로 주택과 경제적 일체를 이루고 있는 토지를 말한다. 이는 담장이나 울타리 등으로 경계를 알 수 있는 경우에 그 경계의 범위 내에 있는 토지이거나 경계가 없다 하더라도 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 토지에 대해서는 주택의 부수토지로 본다.

양도소득세법상 주택의 부수토지 면적 산정시 도시지역은 주택정착면적의 5배, 도시지역 외는 주택정착면적의 10배로 한다. 주거·상업·공업지역이 아닌 녹지지역도 이는 도시지역에 포함되므로 주택 부수토지는 주택정착면적의 5배로 한다. 이 배율을 초과하는 경우 그 초과 면적에 대해 주택의 부수토지 자체에 해당하나 비과세 대상에서 제외하며, 비사업용 토지로 본다.
 
2016년 개정된 비사업용 토지에 대한 규정은 누진세율에 10%를 가산하며, 장기보유특별공제를 적용하나 그 기산일을 2016년부터 보기 때문에 현재 시점에서는 장기보유특별공제는 배제된다. 예를 들면 주택정착면적이 50㎡, 주택부수토지 500㎡인 도시지역에 소재한 1세대 1주택을 양도 시 주택건물과 주택부수토지 250㎡에 대해서는 비과세 하나 5배를 초과한 250㎡에 대해서는 비사업용토지로 보고 과세한다.

주택정착면적은 단순히 건물 각 층의 면적 중 넓은 면적을 의미하는 것이 아니라 건물 위에서 내려다보았을 경우 전체 건물의 면적을 의미하므로, 공부상 기재된 주택정착면적 이외에 주택 부수 창고 및 계단실 등의 면적도 포함해 계산하는 것이 좋다.


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