전국적으로 전세난이 극심하고 국가적으로 전세난을 극복하기 위한 대책들이 속속 발표되고 있지만 전세난을 막기에는 역부족인 듯하다. 최근에 이러한 전세품귀 현상을 이용한 전세사기가 극성을 보이고 있어 그 피해자가 전국적으로 수백 명이고, 그 피해액은 수십억 원대에 이르고 있다. 전세사기를 당하지 않기 위해서는 우선 전세를 구하고자 하는 사람의 주의가 필요하지만, 궁극적인 대책은 국가가 주택제도 내지 임대차제도를 정비하여야 할 것이다.
전세사기의 유형은 다양하지만 최근에 문제된 유형은 크게 3가지 유형으로 분류할 수 있다.
첫째, 주택소유자로부터 주택을 월세 또는 연세(年貰)로 임차하여 타인에게 자신이 집주인으로 행세하면서 전세계약을 체결하고 전세보증금을 편취하는 유형으로 주로 아파트를 대상으로 한다.
둘째, 주택소유자로부터 주택을 위탁받아 관리하는 사람이 주택소유자로부터 위임받은 사항에 반하여 주택소유자에게는 월세나 연세(年貰) 계약을 체결한 것으로 하고, 실제로는 전세계약을 체결하고 받은 보증금을 편취하는 방식이다.
셋째, 주택에 과다한 담보를 설정하고, 이를 간과한 사람과 전세계약을 체결함으로써 담보금액과 보증금의 합산액이 주택의 가격을 상회하게 하고, 대출금을 변제하지 않는 유형이다.
전세사기를 당하지 않기 위해서는 첫째, 전세계약의 상대방을 확인하여야 한다. 즉 내가 계약을 체결하고자 하는 상대방이 주택의 진정한 소유자인지의 여부를 확인하여야 한다. 상대방의 신분증을 확인하여 신분증과 등기부등본과 등기필증상의 인적사항이 일치하는 지의 여부를 확인하여야 하다. 또한 신분증의 위조여부도 확인하여야 한다. 계약상대방이 주택소유자의 대리인인 경우 본인에게 대리권수여 및 대리권의 범위에 관하여 확인하여야 한다. 둘째, 스스로 계약하는 것보다는 전문가인 공인중개사무소에게 위임하여 계약을 체결하는 것이 사기로부터 벗어날 수 있고, 설사 사고가 발생하더라도 손해를 보전할 수 있다. 공인중개사는 계약당사자의 신분을 확인할 의무가 있고, 전세목적물의 하자 여부에 관하여도 당사자에게 고지할 의무가 있다. 만약 공인중개사가 이러한 의무를 위반하여 계약당사자에게 손해를 준 경우에 그 손해를 배상하기 위하여 공제나 보증보험에 가입하도록 법적으로 강제하고 있기 때문에 최소한 손해를 배상받을 수 있다. 단 공인중개사 사무소에 위임할 때에는 전세계약서를 작성하는 사람이 공인중개사인지의 여부 및 공제 또는 보증보험에 가입되어 있는지의 여부를 확인하여야 한다. 공인중개사 사무소에 위임하여 계약서를 작성하였다 하더라도 공인중개사가 작성하지 않은 계약서는 무효라는 것이 우리나라 판례이다. 전세계약을 원하는 사람은 계약서를 작성하는 사람이 공인중개사인지의 여부, 공제 또는 보증보험에 가입되어 있는지의 여부만을 확인하면 최소한의 안전장치를 마련하는 것이다.
전세사기는 전세수요에 비하여 전세의 공급이 부족함으로 인하여 발생하는 전세난의 가중으로 나타나는 현상이다. 국민들에게 주의를 시켜 전세사기를 줄일 수는 있겠지만, 궁극적인 해결방안은 될 수 없다. 전세난의 해소만이 궁극적인 해결방법인 것이다. 전세난을 해소하기 위해서는 전세주택의 공급을 늘리거나 전세수요를 감소시켜야 한다. 그런데 우리정부는 이에 역행하고 있다.
전세자금을 공급함으로써 전세수요를 부추기고 있고, 주택소유자에 대한 대출규모를 확대함으로써 주택소유자들이 저리의 대출금을 이용하여 전세보다는 월세를 선호하게 하고 있다. 우리나라 전세금보증금은 이미 주택가격의 50%를 넘은지 오래다. 그리고 아파트에 대한 담보대출비율은 주택가격의 60%가 넘는다. 그렇다면 전세를 원하는 사람은 주택을 구입할 능력이 있는 사람들이다. 그런데 왜 이들이 주택을 매입하지 않고, 전세를 원하는지 우리정부가 고민하고 해결할 때가 아닌가 한다. 또한 전세금대출을 확대하여 전세금의 증액으로 전세난을 해결하려고 한다면 이는 금융기관이 부담할 위험을 일반 서민에게 떠넘기는 결과를 가져올 것이라고 걱정하는 것은 필자의 기우에 불과하기를 바란다.
