부동산 중개업자가 부동산 거래를 완성하면 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제32조 제1항의 규정에 의하여 거래당사자 쌍방으로부터 부동산 중개수수료를 받는다. 중개수수료의 범위에 관하여는 위 법시행규칙 제20조에 구체적으로 규정하고 있다, 그리고 위 범위를 넘는 중개수수료의 약정은 무효라는 것이 우리나라 판례의 입장이다. 즉 우리나라는 중개업자가 받을 수 있는 중개수수료의 한도를 정하고, 그 한도를 넘는 수수료의 청구를 인정하지 않고 있다. 설사 부동산거래 이전에 중개수수료한도를 넘는 중개수수료를 지급하겠다고 약정하였더라도 그 넘는 부분의 중개수수료를 청구할 수 없다는 것이다.
부동산거래 당사자들은 부동산중개 수수료가 어떻게 정해지는지 매우 궁금해 한다, 부동산 중개수수료는 실비와 중개수수료로 대별하고, 실비는 통상의 중개행위에 따르지 않는 비용으로서 영수증을 첨부한 것만을 의미한다, 예컨대, 등기부등본의 발급비용과 같이 부동산중개에 필수적으로 확인하여야 하는 행위에 따르는 비용은 중개수수료에 포함되는 것이지 실비에 해당하지 않는다. 그러나 부동산 거래를 위해서 감정평가를 실시하였고, 그 감정평가비용을 소요되었다면 이는 일반적으로 부동산거래에서 감정평가를 실시하지 않기 때문에 실비에 해당하는 것이다. 법규상 실비의 상한선은 없으므로 중개업자는 과다한 실비가 소요되는 경우 의뢰인과 협의함이 타할 것이다.
부동산중개수수료는 부동산중개를 완성한 중개업자의 노력의 대가와 부동산거래사고의 위험에 대한 대가로 구성된다. 즉 중개업자의 보수와 중개업자가 장차 발생할 수도 있는 부동산거래사고에 대한 책임을 부담하는 대가로 이루진다, 일반 거래당사자들은 후자의 의미를 도외시하기 때문에 부동산거래수수료가 과다하다고 생각할 수도 있다. 부동산 가격이 큰 만큼 중개업자가 부담하여야 하는 위험은 커지고, 그에 따라 중개수수료도 많아지는 원리다.
우리의 부동산거래관행을 살펴보면 부동산을 매도하려는 사람은 중개업자에게 부동산에 관한 사항, 거래금액, 거래시기, 거래세금에 관한 사항을 문의하지만, 거래시 발생하는 중개수수료에 관하여는 문의하지 않는다. 중개수수료에 관하여 이야기가 되는 것은 기껏해야 얼마 받아주고 수수료는 알아서 챙기라는 정도이다. 이러한 관행이 중개수수료에 관한 분쟁을 부채질 한다, 특히 상가나 토지거래의 경우에 수수료에 관한 분쟁이 빈발하고 있다. 주택외의 거래시에는 거래가액의 0.9%의 범위 내에서 당사자들이 합의하도록 규정하고 있기 때문에 상가의 경우 양당사자가 1개월 임대료를 상회하는 중개수수료를 요구받고 당황하는 경우가 종종이 있다.
토지거래의 경우에는 관련자들이 다수인 관계로 법에서 정하고 있는 수수료보다 과다한 수수료를 요구하여 발생하는 분쟁이 종종 있다. 더나아가 매도의뢰인이 의뢰한 금액보다 더 많은 금액을 받아 주겠다고 매도인을 기망하여 과다한 중개수수료를 수수하는 경우도 종종 있는 것으로 알고 있다. 그러나 이러한 거래 관행은 부동산거래질서를 문란하게 함은 물론 매도인과 매수인이 피해로 직결되기 때문에 거래당사자 자신들이 자신의 이익을 위해서도 삼가야 한다.
수수료에 과한 분쟁은 사전에 거래당사자와 중개업자가 중개수수료에 관하여 합의를 함으로서 해결할 수 있다. 특히 중개업자는 사전에 중개수수료에 관한 사항을 의뢰인이 잘 볼 수 있는 곳에 게시하고, 의뢰인에게 설명할 의무가 있다는 점을 인식하여야 한다, 그리고 중개의뢰인도 사전에 중개수수료에 관하여 중개업자에게 확인하고, 서면으로 남기는 것이 수수료에 관한 분쟁을 미연에 방지할 수 있고, 좋은 거래관계를 유지할 수 있는 비결이다, 부동산 거래질서는 정부나 중개업자들만의 노력으로 이루어지 않는다 의뢰인들의 현명한 선택과 판단이 부동산 거래질서를 확립하고, 부동산거래 질서의 확립이 곧 거래당사자들의 이익으로 귀결됨을 명심하여야 한다.
