우리 법에는 경제적 약자를 보호하는 법이 많이 있습니다. 그 대표적인 것으로 상가건물임대차보호법과 주택임대차보호법을 들 수 있습니다. 전자는 상가건물의 임차인을, 후자는 일반 주택의 임차인을 보호하는 것으로 그 성격이 강행규정이므로 임차인에게 불리한 약정으로 위 법에 위반되는 것은 그 효력을 배제하여 임차인을 강하게 보호하고 있습니다.
물론 위 법의 취지가 경제적 약자를 보호하는 것이므로 지역에 따라 임대차보증금의 액수가 일정액 이하인 경우에만 위 법이 적용되고 있습니다.
상가건물임대차보호법은 주택임대차보호법에 비하여 최근에 제정되어(2005. 7. 8.부터 시행) 일반인들이 위 법의 적용범위나 효과 등에 관하여 잘 알지 못하는 것이 현실입니다.
따라서, 앞으로 여러 차례에 걸쳐 구체적인 사례를 통하여 상가건물임대차보호법의 중요한 사항에 관하여 설명하겠습니다. 지면의 한계로 인하여 다소 이해하기 어려운 부분이 있을 수 있으니 이 점에 관하여 여러분의 양해를 구합니다.

상가건물임대차보호법(1)
문) 저는 충남 홍성 소재 乙소유 상가건물을 보증금 3,000만원에 월세 50만원으로 임차하여 사업자등록을 하고 음식점을 운영하고 있습니다. 이 경우 저에게도 상가건물임대차보호법이 적용되는가요?
답) 상가임차인의 권익보호를 위하여 제정된「상가건물임대차보호법」은 모든 상가 임차인을 보호해 주는 것은 아니며 그 구체적 적용범위에 관하여는 당해 지역의 경제여건 등을 감안하여 지역별로 구분하여 규정하고 있습니다.
상가임대차보호법이 적용되기 위해서는 우선 임차인이 상가 건물의 인도와 사업자등록을 받아야 하고, 이 때 대항력을 갖는 시기는 사업자등록을 신청한 다음 날이며 계약서상에 확정일자까지 받으면 우선변제권까지 인정됩니다.
상가임대차보호법의 구체적 적용범위에 관하여 같은 법 시행령 제2조에 규정되어 있는데, 이를 보면 서울특별시에서는 보증금액이 2억 6,000만원 이하,「수도권정비계획법」에 의한 수도권 중 과밀억제권역(인천·의정부·구리·하남·남양주일부·고양·과천·성남·안양·부천·광명·수원·의왕·군포·시흥, 서울특별시는 제외)에서는 보증금액이 2억 1,000만원 이하, 광역시(군지역과 인천광역시는 제외)에서는 보증금액이 1억 6,000만원 이하, 그 밖의 지역에서는 보증금액이 1억 5,000만원 이하로 되어 있습니다(2008. 8. 21. 상가건물임대차보호법 시행령이 개정 공포되어 금액이 1~2,000만원 증가). 다만, 보증금액을 산정함에 있어서 보증금 외에 월차임이 있는 경우에는 월차임에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산하도록 규정하고 있습니다.
예를 들어, 보증금 2,000만원에 월세 50만원을 내는 경우 월세 50만원에 1백을 곱한 5,000만원에 보증금을 더한 7,000만원이 기준 보증금으로 됩니다(=2,000만원+50만원×100)
따라서, 위 사안의 경우 귀하는 사업자 등록을 하고 상가 건물을 인도 받아 영업을 하고 있으며, 임대차보증금액도 8,000만원이므로(군지역의 경우 보증금 한도는 1억 5,000만원 이하)「상가건물임대차보호법」의 적용을 받을 수 있습니다.

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