Q.저는 甲소유 주택을 임차하여 거주하던 중 계약기간 만료 1개월 전에 계약을 연장하지 않겠다고 통지하였습니다. 계약기간 만료일에 임차보증금 반환을 청구하였으나 甲이 반환해주지 않아 저는 부득이 집 열쇠를 넘겨주지 않은 채 이사를 하였습니다. 그런데 甲은 3개월이 지난 지금에서야 임차보증금 중 3개월간의 월세를 공제하고 반환하겠다고 하는데 甲의 주장이 타당한 것인가요?

A.임대차계약 종료에 따라 발생된 임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 연체차임 등을 공제한 나머지 임차보증금 반환의무는 동시이행관계에 있습니다. 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 계속 점유하여 온 것이라면 특별한 사정이 없는 한 임차인의 점유는 불법점유라고 할 수 없으며,임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무가 없다 할 것입니다. 다만, 임차목적물의 사용·수익으로 인하여 ‘실질적으로 얻은 이익’이 있으면 부당이득으로서 반환하여야 할 것입니다.

이와 같은 부당이득반환의무에 관하여 판례는 “임차인이 임대차계약 종료 이후에도 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위하여 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 아니한다”고 하였습니다.(대법원 2003.4.11. 2002다59481)

그리고 임대인으로서는 임차보증금에 의하여 담보되는 부당이득반환채권 및 손해배상채권의 발생에 관하여 주장·입증책임을 부담하는 것이고, 다만 그 발생한 채권이 소멸하였는지에 관하여는 임차인이 주장·입증책임을 부담하게 됩니다.

따라서 귀하가 계약기간 만료 이후에 위 주택을 임차목적대로 사용·수익하여 부당이득을 취하였다는 사실을 甲이 입증하지 못하는 한, 위 임차보증금에서 귀하가 거주하지 아니한 3개월간의 월세 상당액을 공제하겠다는 甲의 주장은 타당하지 않습니다.

<대한법률구조공단 홍성출장소 변호사 주성현> 다른기사 보기