저출산 현상이 계속돼 인구가 감소하면 주택 가격은 어떻게 될까? 인구가 증가한 지난 수십년간 전국의 주택 가격은 끊임없이 올랐다. 특히 서울의 인기 지역은 수백배 이상 상승했다. 이제, 인구가 감소하니 주택 수요가 감소해 가격이 하락하지 않을까? 주택 가격에 영향을 주는 요인을 살펴보자.
인구-앞으로 우리나라 전체 인구는 감소하겠지만 인기 지역에는 인구가 지속적으로 유입돼 인구가 증가할 것이다. 서울강남, 한강주변, 교통 요지, 첨단산업도시 등에는 인구가 꾸준히 유입돼 우리나라 전체 인구의 감소에도 불구하고 주택 가격은 상승할 것으로 전망된다.
서울과 수도권의 인구는 증가하는 반면에 농촌과 지방도시의 인구는 감소해 가격 하락 압력을 받게 된다. 임금이 빠르게 상승해 산업경쟁력을 잃어가고 있다. 많은 공장이 해외로 이전하거나 규모를 축소, 폐업하고 있다. 그 결과 산업도시의 인구는 농촌보다도 빠르게 감소하고 있다. 특히 주택 구매력이 있는 20~50대 인구가 감소하며 산업도시의 주택 가격은 가장 큰 하락 압력을 받게 된다.
소득
앞으로 장기간 경제 침체가 예상되기 때문에 우리나라 전체 가구 소득이 빠르게 증가할 가능성이 낮다. 하지만 서울강남과 판교, 평택 등 첨단산업도시의 가계소득은 꾸준히 상승하기 때문에 이들 지역의 주택 가격은 꾸준히 상승할 것으로 전망된다.
반면에 조선, 기계, 전자, 섬유 등의 전통산업도시는 많은 공장이 폐업하거나 해외로 떠나 가계소득이 감소하고 있다. 산업도시의 주택 가격은 가장 큰 하락 압력을 받게 될 것으로 전망 된다.
인플레이션
임금이 지나치게 높아 수출 경쟁력이 약화되고 있다. 수출이 수년 째 부진해 환율이 점진적으로 상승하고 있다. 이렇게 환율이 오르면 물가가 오르게 된다. 정부가 포퓰리즘 정책을 시행하고 재정 지출을 늘리면 물가는 더욱 오르게 된다. 이러한 인플레이션은 주택 가격을 지속적으로 상승시키게 된다.
주택건축비
임금이 오르고 건축자재 가격이 상승하면 분양가는 상승 압력을 받게 된다. 신규 주택 분양가가 오르면 주변 부동산 가격도 상승하게 된다.
세금
세금이 인상되면 주택 수요가 감소해 가격은 하락하게 된다. 최근 부동산 관련 세금이 크게 인상돼 주택 수요가 감소하고 주택 가격도 상승을 멈췄다. 하지만, 지나치게 많은 세금은 큰 부작용을 불러 온다. 주택은 시간이 지남에 따라 노후화되기 때문에 계속 신규 주택을 공급해야 하나 지나치게 높은 세금은 신규 공급을 감소하게 만든다. 그러면 주택관련 산업이 침체되고 사람들의 주거환경이 나빠진다. 작은 집과 오래 된 집, 직장에서 멀리 떨어진 집에 살 수 밖에 없게 되는 것이다. 세금이 많아지면 국민이 불행해지는 것이다.
이 밖에도 금리, 산업, 교육제도, 정치제도, 안보, 전쟁, 1인가구 등 인간에게 영향을 주는 모든 요소가 주택 가격에 영향을 준다. 하지만 가장 중요한 요소는 인구와 소득과 인플레이션이다. 최저임금이 인상되고 수출 경쟁력의 약화되어 인플레이션이 발생할 가능성이 크기 때문에 주택 가격은 상당히 오랜 동안 상승할 가능성이 크다. 하지만 모든 지역의 가격이 상승하는 것이 아니다. 인구가 증가하는 지역과 소득이 증가하는 지역의 부동산 가격은 오르고, 인구가 감소하고 소득이 감소하는 지역의 부동산 가격은 하락하게 된다.
사람들은 농촌→지방도시→수도권→서울→강남으로 이주한다. 서울, 특히 강남 지역은 가계소득도 꾸준히 증가할 것으로 전망돼 강남의 주택 가격은 꾸준히 상승하게 될 것이다.
반면에 농촌과 지방도시, 산업도시는 인구와 소득이 함께 감소해 지속적으로 하락 압력을 받게 된다. 특히 공장이 사라지는 산업도시는 가장 큰 하락 압력을 받게 된다.
앞으로 오랜 기간에 걸쳐 물가가 상승할 가능성이 높기 때문에 부동산 가격은 꾸준히 상승할 가능성이 크다. 하지만 농촌, 지방도시, 산업도시는 정체하거나 하락할 가능성이 있다. 팔고 싶어도 팔 수 조차 어려울 수도 있다. 반면에 서울강남과 한강변, 인기 지역의 부동산 가격은 앞으로도 지속적으로 상승할 가능성이 크다. 이런 배경에서 ‘똑똑한 한 채’라는 말이 나온 듯 하다.
김민식 <두리저출산연구소장·칼럼·독자위원>
