권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다. 상가건물임대차보호법은 권리금을 이와 같이 복잡하게 정의하고 있지만, 권리금은 결국 바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금 등 세 가지 유형으로 구분할 수 있다. 이른바 바닥권리금이란 점포의 위치, 역세권, 상권 등 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점에 대한 대가를 말한다. 이에 반하여, 영업권리금은 거래처, 신용, 영업상의 노하우 등과 같은 점포의 무형자산에 대한 대가이며, 시설권리금은 영업시설이나 비품 등 유형자산에 대한 대가를 의미한다. 

권리금은 원래 상관습 또는 판례로 인정돼 왔으며, 실정법상의 제도는 아니었다. 그러다 보니 임차인의 노력으로 상가가 활성화되는 경우 임대인이 갑자기 과도한 임대료 인상을 요구해 이를 감당하지 못한 임차인이 영업을 접도록 강요하고 신규임차인으로부터 거액의 권리금을 받는 부당한 일이 비일비재해도 임차인은 이를 하소연할 길이 없었다. 임차인이 적자를 감수하면서 상가를 운영한 끝에 단골도 늘어나고 겨우 흑자로 전환되는가 싶으면 임대인이 계약갱신을 거절해 권리금을 챙기는 일도 허다했다. 그뿐만 아니라, 2009년 용산사태에서 보는 것처럼 도시환경정비사업 등 공익사업이 시행되는 경우에도 권리금에 대한 보상법규의 부재로 인해 상가임차인들은 권리금을 고스란히 날릴 수밖에 없었다. 이처럼 권리금 분쟁이 사회문제화되자 정부는 마침내 2015년 5월 12일 상가건물임대차보호법을 개정해 권리금을 법으로 보호하게 됐다. 

권리금 법제화에 따라, 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 방해행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 상가건물임대차보호법은 임대인의 권리금 회수 방해행위로 다음 네 가지 예를 들고 있다. 첫째, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에 대한 권리금 요구 또는 수수행위, 둘째, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위. 셋째, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위. 넷째, 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절하는 행위. 

그러나, 임차인이 3기의 차임에 해당하는 금액을 연체한 경우, 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우 등 임차인의 계약갱신요구권 행사에 대해 임대인에게 이를 거절할 수 있는 정당한 사유가 있는 경우에는 임대인이 위에 열거된 행위를 하더라도 이를 권리금 방해행위로 보지 아니한다. 임대인의 권리금 회수 기회 방해행위로 인해 임차인에게 권리금 손해가 발생한 경우 임대인은 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다. 권리금 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날로부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸하므로, 임차인이 권리금 손해를 입은 경우에는 소멸시효가 완성되기 전에 권리를 행사해야 한다.

노한장 칼럼·독자위원 다른기사 보기